产业地产玩法如何升级迭代？-尊龙凯时网址

 过去几年来，有数百家排名靠前的房企先后宣布要做产业地产。然而，时至今日，真正做起来的是少数。这不免让人有些心灰意冷。不过，笔者认为现在恰恰是做产业地产的大好时机。

对于开发商来说，一边是b2g(政府手里拿地，银行手里借钱)，另一边是b2c(盖好房子卖给消费者)。过去20年，市场供不应求，整个行业是由b2c驱动的。然而，脱虚入实，房住不炒的主基调下，逻辑发生了转换。由于国家要推动实体经济的发展，开发商将不可避免的要往这个方向走。

过去，产业地产的玩法是，搞个产业园，然后去招商，将办公楼、厂房出租或者出售给入园的企业，另外可能还提供人力资源、法律、融资等的服务，赚取利润。未来，玩法会进一步升级，比如恒大宣布10年投1000亿进军高科技产业，碧桂园面向全球招聘机器人产业人才等。

以前只要做大规模 招商引资就可以了

产业地产热已经有好些年了，但头部的少数几家——比如华夏幸福、招商蛇口、陆家嘴、亿达中国——就占据了半壁江山(如下表所示)。

2017年园区(产业地产)类上市公司营业收入top10

▲来源：公司公告、明源地产研究院，注：以上以已公布2017年年报的业绩排名

而且，笔者认为，真正称得上产业地产的公司却还不多，因为大部分产业地产公司，不靠园区赚钱。

以表现较好的东湖高新为例。2017年上半年(2017年报还没出)，其总营业收入为28.6亿元，较上年同期上涨59.34%;净利润为7.15亿元，同比增长4789.88%。但如此惊人的净利增长主要源自资产出售。

最近5年来，其科技园区板块收入占总营收最高时仅14.35%，其他时间的占比均很低，2013年上半年占比只有3.57%!

▲来源：公司公告、明源地产研究院

华夏幸福是少数“真心实意”做产业地产的。其2017年的营业收入中，产业发展服务收入230.86亿元，虽然距离289.31亿元的房地产开发收入还有点距离，但是近些年来一直在缩小差距。这也正是吸引各大房企抢滩产业地产的原因。

▲来源：公司年报

笔者发现，过去想要做好产业地产，有三板斧：一、战略有定力，不断做大规模;二、拥有一支强有力的招商队伍;三、销售、租赁之外，提供优质的服务。

首先是规模。

做住宅开发，没有规模就没有江湖地位和话语权。做产业地产一样要不断拓展!因为，园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚同样需要充裕的土地储备。

以空港股份为例，该公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司。 去年其营收和净利润分别同比增长126.36%和44.14%。可是，其园区开发建设收入的波动极大。其财报显示，2014年上半年和2017年上半年，其园区开发建设业务收入均为0，原因是“园区开发建设板块受土地开发业务的特殊性影响，没有达到入市条件的土地”……

相比之下，华夏幸福、招商蛇口等通过招拍挂、收并购等方式储备了大量的土地资源。东湖高新的规模没那么大，但其保有的土储跟其规模比也不少，因此科技园区板块的收入没那么上蹿下跳得厉害。

▲来源：公司公告、明源地产研究院

其次是招商。

传统产业玩法的惯常套路，大家都很清楚，可要复制却很难，为啥?因为拿地容易，产业落地却很难。

如果将地价和房价比作是“舟”的话，落地的产业则是载起“舟”的“水”。“水域”的面积够广，深度够深，才能载起巨轮，产业兴则区域新，产业强则区域强，这需要有强大的招商能力。

华夏幸福从一开始就下了很大的力气培养自身的招商团队，并且逐步将招商引资行为专业化。截至2017年底，华夏幸福拥有全球最大的约4600人的产业发展团队(2015年同期刚超过1000人)，且各有分工，聚焦高端装备、新能源汽车、生物医药、航空航天、文化创意等10大行业。仅去年，公司投资运营的园区新增签约入园企业就达635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元 ，为公司新增产业服务收入230.9亿元!

最后是服务。

干得不错产业地产，均有强大的招商能力，但仅仅只是将企业拉过来还不够。华夏幸福的产业发展团队，会从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合尊龙凯时网址的解决方案。

由于华夏幸福能提供保姆式的园区运营一体化服务(提供从投资、生产到生活的全程的园区运营服务)，甚至还能为园区企业解决融资难题，这自然成为公司招商的强大支撑，为公司带来收入。

现在想做好产业地产 还得自己砸钱亲自上

对企业来说，很大的一个痛点是，聚集起来能不能把生意做好。中城新产业董事长刘爱明认为，招商是一个伪命题。因为政策优惠、税收优惠是政府的，招商更多是政府行为。这就是很多产业地产做不起来的原因。

那有没有机会做好呢?答案是有!因为发展到今天，很多房企已经练就了“吸星大法”。

如今，排名前100位的房企都已有相当的规模，未来(乃至当下)不论是主动选择还是被动(因为要支撑规模增长)，或早或晚，都会不同程度地需要推进多元化。坐拥大量人才、资本甚至技术和大平台的房企，有足够的实力向多元化集团演化。

这么一来，事情就变得有意思起来了。比如，此前明源君专门撰文分析过，为何恒大、绿地可以低价拿地，别人还学不会，因为他们有产业啊，比如恒大的文旅(如恒大童世界)和健康(如恒大养生谷)!

由于产业能源源不断创造税收，土地自然也随之升值。因此，能够导入产业的房企，地方政府十分欢迎，拿地时自然很有优势。

如今，恒大更进一步。早在3月26日恒大香港业绩发布会上，许家印宣布了一项战略——恒大将积极探索高科技产业，逐步形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局，打造百年企业。

相比“2020年底实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿”的目标，“积极探索高科技产业”十分的引人瞩目。

当很多人还在怀疑这是一家房企能做的事情吗?4月9日，恒大与中国科学院签署全面合作协议，宣布在未来10年内投入1000亿元打造三大科研基地，全面进军科技产业!此前，恒大已通过文旅、健康等切入产业地产，此次如此大手笔的高调进军高科技产业，预示着恒大民生地产向产业园区地产转型的开始。

事实上，恒大参与产业园区的建设与运营早已提上了日程。

2016年5月，恒大集团与河南省兰考县政府举行恒大家居联盟产业园签约仪式，按照规划该产业园投资100亿元，建成后，将成为亚洲最大的家居产业园。2018年以来，恒大各地公司也在不断考察当地的产业园区……但以上加起来都没有此番恒大和中国科学院要建设的“三大基地”动静大。

切入特色小镇的碧桂园也有类似的动作。早在去年 10 月，碧桂园集团江苏区域与苏州穿山甲机器人股份有限公司签署了《战略合作协议》。根据协议，穿山甲机器人将充分发挥机器人产业优势，配合碧桂园进行科技小镇的土地获取;协调整合主导产业资源进入碧桂园在江苏的产业园区等。此外，双方还将探索成立产业基金。

据媒体报道，最近，碧桂园还拟面向全球招募工业机器人系统集成、智能机器人研究、人工智能、智能家居、物联网等智能制造领域的人才。

为啥要这么干?看bat进军产业地产的玩法，就很明白了。

比如，腾讯公司与西安浐灞生态区管理委员会、迈科投资控股有限公司共同签署“腾讯双创小镇”落地协议，三方约定将在西安落地建设“腾讯双创小镇”。其以腾讯公司为龙头，利用腾讯完整的双创孵化体系，吸引最好的高成长项目落地并形成聚集，打造互联网产品创新产业生态和文创产业生态圈。

2017年，京东集团联合都市智能集团、雁盛实业投资有限公司以共同组建公司的方式，投资300亿元在凤岗镇建设“京东·都市人工智能产业新城”项目。

早在2015年，百度公司与常州市人民政府签署战略合作协议，百度大数据产业园将落户常州钟楼经济开发区，双方拟在大数据分析应用、无人汽车、智慧城市建设等产业中展开深度合作……

bat能干这事，是因为其本身就有海量资本和流量，具有超强的资源整合能力，再加上自己本身的产业，对相关产业就更有吸附作用了。相当于不仅提供了一片肥沃的土壤，而且已经搞起了示范，甚至连采购商都找来了。

对于房企来说，其逻辑类似。例如，过去我要搞个智能制造产业园，园区建好了(或者至少在建之前)要去招商，将相关的企业引进来。这其实还是很难的，特别是最早入驻的一批其实心里多半没底，还造成很多供需错配。现在，我自己直接就上了。园区还没建，需求已经有了，等于是量身定做。如果你的决心很大，或者已经干得不错，根本不用去招商，有生意做，有钱赚，相关企业自然也就来了。

而且，这对房企传统的传统开发业务具有极大的促进作用。典型的例子是，去年11月，在美的与某巨头签署战略合作协议时，该巨头的老板就透露，公司将与美的联手打造智慧无人工厂，期待当地政府给予土地空间和政策支持。

想在产业地产淘金的房企现在入场还来得及并且，依然可以获得优势

数据显示，2016年，365家国家级高新区和经开区，合计创造gdp为170946亿元，占全国gdp的22.97%，两类国家级园区合计上缴税收为29327亿元，占全国上缴税收的25.31%。毋庸置疑，产业园区在经济发展中扮演着十分重要的角色，国家支持实体经济发展的主基调下，产业地产发大有可为。

可是，不少房企可能会觉得，现在拿地那么难，缺乏品牌，再想学华夏幸福也难了，又没有碧桂园、恒大那样的实力，大手笔的砸钱亲自上阵干高科技，还能干吗?

产业地产固然也要不断上规模，但其重要性比住宅要弱得多。因为不管产业怎么聚集，不同的产业是不一样的，所有的园区产业都是单一的，不太可能做大杂烩的东西。不同的行业需要的服务是不一样的比如，你弄一个园区只做智能制造，就能够针对性的给入驻企业提供他们需要的服务。

这么一来就有四两拨千斤的方法了。比如，刘爱明举过一个例子，如果要做一个医疗器械的产业园区，很多人的做法是把园区建起来，然后去招相关的企业进驻。这是有问题的，因为医疗器械没有许可证的话是没办法进医院的，如果入驻企业做不了生意，谁还跟你玩。刘爱明的做法是引入一个医疗器械的检测机构，作为一个公共服务平台，其本身没什么产值，但正是由于这个小机构的存在，吸引了很多企业入驻。

用类似这套逻辑，可以把必要的资源联系起来，让相关企业愿意跟着你走，入驻企业的生意好做，你自然就有钱可赚了。

例如，豫发集团为深度支持其纺织、服装产业园，甚至与河南工程学院合作建设锦荣服装学院，通过产学融合培养纺织、服装、酒店、物业管理等领域的人才。

对很多房企来说，想要做这个事情，完全是有这个实力的。关键是愿意不愿意，然后才是怎么干的问题。

考虑到不少房企当前已沿着开发主业向上下游延伸，做产业地产会更有优势。比如金科地产通过内部孵化和外部收购并举，已构建了以服务地产主业为导向的纵向一体化产业链。相关产业链上下游业务包括园林、门窗、精装修、生活服务、酒店管理、科技园区运营等业务板块。

除科技园区运营板块本身，其实其他业务对其开展产业地产也极其有利。其在2017年半年报中就明确表示“纵向一体化的产业链布局，有利于提升集团的项目获取能力，如科技园区运营能力”。

目前，金科股份已在全国建成产业物业上百万平米，入园企业300多家(500强企业、行业百强企业和千人计划企业达10%以上)，实现了产业地产和传统地产共生共荣……