如何看待北京产业地产政策的影响？-尊龙凯时网址

1月12日，北京发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(以下简称《意见》)政策，其中最重磅的莫过于以下三点：禁止园区开发企业整体或分割销售产业用房，应100%自持;对入园企业实行弹性年期出让，出让年限最长为20年;提高产业招商门槛，划定高精尖产业范围。三锤定音，锤锤入心。不管是国资背景还是民营园区，都被这则新政打破了平静。

北京产业地产新政的杀伤力到底多大?从最重磅的三锤来看，可谓伤筋又动骨。

1.限制招商范围且划定十大高精尖产业，伤到了园区的“筋”。高精尖招商限制迫使产业园区要改变招商思维，重新布局招商资源，也意味着此前累积的企业库可能要归零再来。甚至，园区要对照北京的高精尖产业顶层设计，重整自己园区的产业规划。

2.禁止园区载体销售，100%自持，影响的是园区运营商现金流周转，伤及根骨。100%自持考验园区运营商的资金实力，前期支付的大量资金，仅靠租金回笼能否覆盖?在此基础上，园区开发商的盈利模式是否还能成立，是to be or not to be的问题。

实际上，类似的局部政策，已经显现威力，以在北京通州有园区的坤鼎集团为例，该公司在2017年上半年营收大幅下挫，主要原因就包括：1、北京通州区严审入区企业，影响了入园企业准入进度;2、2017年4-7月暂停办理工业地产销售项目网签，并进一步检查工业用地项目立项。

而这记惊雷波及的范围远不止北京，有业内人士分析后续影响很可能会扩大到全国。这样的猜测也被官方解读证实。

4月20日下午，北京市经信委科技标准处处长仝海威在海淀创业园，针对北京高精尖“10 3”政策进行培训宣讲。“10 3”政策里，10指的是十个产业指导政策，3分别指配套的土地、财政、人才政策。

会上，仝海威指出，“10 3”政策不能包打天下，解决的是共性问题，但稍后会有相应实施细则配套出台。同时，他指出，类似的调控思路也将逐步扩展到京津冀乃至全国。

这次新政中，最“悲伤”的可能是这波园区开发主体：市场价拿地，没拿到销许，没做好自持准备的。是否套牢，关键节点在于拿到销售许可证的时间。园区界从北京住建委尊龙凯时网址官网上查询到，从2017年1月至今，有67个产权40-50年的非住宅项目获得销售许可证。

关键节点是在2017年，如果在这一年没能取得销售许可证，那么新政发布之后显然不能合法出售园区载体。

在这个节点有可能被影响的园区有哪些呢?

据数据显示，于2018年入市的园区有环普产业园一期、盛景创业园、中关村壹号一期、赛尔科技园、金隅智造工场、未来科技城、北医健康产业园二期、中关村昌平园-云谷园三四期、西三旗金隅科技城、中关村移动智能服务创新园等11个项目，建筑面积共计110.9万方。分别将于2019年和2020年入市的还有恒通商务园、环普产业园三期、金隅西三旗科技园产业园、中关村壹号二期、未来科技城，航星科技园、远洋盈创健康产业园等7个项目。

产业地产，不姓“地产”姓“产业”

看待产业地产调控新政不能孤立来看，调控背后的思路只有一个，那就是上帝的归上帝，凯撒的归凯撒——防止房地产化。

是什么原因促使北京推出史上最严的产业用地新政?

其中最主要的原因是防止房地产化。让商业的归商业，产业的归产业，这样的声音政府一直在喊着。但奉行“法无禁止即可为”的一群人还是趁着监管漏洞，在工业用地上大打擦边球。

任何事件都不是孤立存在的，联系起来看，北京产业地产新政和此前北京“3.26商住限购新政”是一脉相承的，限购限售背后打击的都是过热的房地产化。

在此之前的十年间，房地产市场需求旺盛，不少“商改住”“工改住”的项目涌现。对于商改住、工改住，因为不同时期的具体情况不同，全国各地对此态度也不一，有的地方鼓励，有的限制。

最极端的例子是广东。去年年底，广东出台新规允许“商改住”，而深圳却因为"工改住"太多挤压产业空间严查“厂房改公寓”。北京也不乏此类现象，比如天通苑北面的地块本来是产业用地，这个地块原来规划了几个产业基地，结果被村集体建成了小产权房出售。

乱象之下，产业地产不姓“产业”姓“地产”，背后都是利益。