产业地产开发要求及模式分析-尊龙凯时网址

近年来，房企转型进军产业地产领域，已经成为房地产行业的大势所趋。尊龙凯时网址-尊龙凯时app由于在产业与地产两方面的经验，承接了大量的产业地产开发咨询项目，也参与了很多房企转型的产业地产首秀项目。探索可复制的产业地产模式，成为房企转型开发产业地产的共同需求。

随着产业分工专业化的不断加深，产业聚焦化的特征也愈加明显，不仅表现为产业门类聚焦，而且在产业链环节上也呈现更为纯粹的集聚趋势。这种聚焦使得更为深入、细化、有针对性的探索产业发展需求成为可能，同时为构建模型化的产业地产开发模式带来了可能。

一、产业地产开发有什么要求?

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：

混合化

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

精细化

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导;功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体;开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的服务体系。

复制性

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略尊龙凯时app的合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

二、可复制的产业地产开发模式

产业地产作为新兴行业，并无多少可以遵循的开发模式。所幸的是，为数不多的先行者已经有所探索，比如联东u谷、天安数码城、北科建、天山集团等，东滩顾问尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式;其二是市场导向的标准化开发模式;其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。

1、因地制宜的个性化开发模式

政府主导，包括部分区域一级开发商主导或参与的区域综合开发，多是这种模式。无论是产业新城、临港新区，还是国家级高新区、国家级经济技术开发区，旅游风景区，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以“卖地”和一二级联动开发卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。

2、市场导向的标准化开发模式

此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。在投资区域的选择上，主要针对一、二线城市和部分省会城市，对应的是产业升级的发展路径。如总部基地控股集团和联东u谷，前者已经在北京、东北区域、青岛、江南区域推进了总部基地项目开发，而联东u谷已在国内众多城市布局了总部综合体和产业综合体项目。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能应该是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。

3、产业导向的专业化开发模式

此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。一般类型包括：创意设计产业园、电子商务产业园、汽车流通产业园、信息服务产业园、物流产业园和生物医药研发园等。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。