产业地产商业模式|2018年产业地产最新分类和详解-尊龙凯时网址

 2018年过半，产业地产对于观望的人来看更加扑朔迷离，统计了2018年房企销售榜中百强企业有47家涉足产业，接近半数;前10强中有8家，前20强中有18家，越是领先的房企对于产业的布局越早，头部效应明显。各路人马杀入产业之后碰到的第一个问题就是产业地产是啥，应该咋做呢?

先明确一下哪些类型不是我们认为的产业园区：1 写字楼，单纯的写字楼宇最容易和产业园混淆，区别的点在于业主除了和租户关于房租和物业之外是否还有其他关系，比如产业服务之类，如果没有，那么就是写字楼业态;2 物流，物流的逻辑和产业的逻辑相差太大，不可视同一物;3 商贸 这个类型的企业逻辑和产业的逻辑也不尽相同;4 自贸区概念，例如外高桥，和商品流通，贸易等相关，内在逻辑和产业有趋同，但根本理念是不一样的，譬如上海外高桥集团，也有产业部分，但归根到底还是以进出口，保税等业务作为核心。

排除掉这些干扰选项后，目前市面几个类型的产业园就比较清晰了。国内产业地产产业园区第一方阵集团军-区域开发类型。代表企业-华夏幸福，招商蛇口，中新集团，宏泰发展，荣盛发展等。这些企业都是属于以市场化的方式来运作项目和各地的国控园区或城投公司有显著的不同，比如，这些企业必须考虑项目的盈利性以及资金平衡，招商难易程度等现实问题，而不是把所有问题都交给明天的聪明人。

区域开发的模式对于企业要求很高，其中最重要的是定位和规划，很大程度上依赖于操盘手视野格局。这个类型里基本每家都有一个压舱石项目，但对于新项目大多讳莫如深，也侧面说明了区域开发的难度系数之高。如果说哥德巴赫猜想是数学皇冠上的明珠的话，那区域开发毫无疑问就是园区皇冠上的明珠了。

从以上模式来看，无论哪一种，都需要把土地里的价值深度的挖掘出来。从这个角度来讲，这种模式无疑是过时的，落后的。因为中国改革开放40年，土地经济的道路早已被验证是不可持续的;但从另外的角度，这些企业的规模都是庞大的，投入的资金和人力是巨大的，而且需要的时间周期通常超过5-8年，各种潜在的风险也是巨大的，同样回报亦为最高。与另外几种类型相比，对操盘手的要求一定是最为苛刻的。如果项目总从业经验低于10年很难让人信服他能够顺利的完成项目。

这类型企业中呈现了两极分化的拓展策略：以招商蛇口，中新集团的国有企业阵营展现出的是稳扎稳打，一个项目接着一个项目运作;而以华夏幸福为代表的民营企业，则颇为激进，从华夏幸福的三年百园到三年百城，到碧桂园的100个科技小镇，令人咋舌。宏泰发展和荣盛发展虽然没有公布过于宏大的目标，但从目前拓展项目数量来看也远远超过国有企业。行业内的明眼人都能一眼看出，百城和100个科技小镇是伪命题，但考虑到国有企业和民营企业的双重待遇问题，这些口号，倒更像是民营企业为了争取土地资源而刻意为之。

之前方升团队对比过这些企业的项目，首先每家都有一个成功的项目，产业集聚，房地产大卖。但对于区域给人的感觉可以说是截然不同的感受。华夏的固安产业园，宏泰的龙河高新区和荣盛的香河县现代产业园给人的感觉更多的是像北方的经济开发区，厂房被街道隔开，整体是方方正正的开发区的模样。而苏州工业园区在这方面确实做到了他宣传标语“创新园区，非凡城市”，就如同他的规划图和实景图也基本吻合。蛇口片区相比苏州工业园区略有逊色，其中苏州工业园区的3000万规划费用，可能是造成差异的重要因素。行走在苏州工业园区的道路上，大概会有种定居下来的冲动，这个区域目前已经是苏州房价的制高点，蛇口片区在深圳也同样是房价最贵的区域之一，反观华夏的固安项目，买房子的群体大多来自于北京，和产业部分的结合度不高。

相比于第一个类型的产业园区的大开大阖，第二类产业园区的土地面积往往都比较小，占地低于1500亩也就是1个平方公里。根据建筑形态不同可以分成：综合体，商务园，工业园和城市更新。这些园区可以分布在城市的副中心或者主城区当中，在中国的一线城市，这类型的园区，目前方升团队认为一座城市可以出现1-2个国际创新产业社区，这类园区有几个显著的特点，第一产业能级高，体现在公司纳税能力和员工收入水平方面，并且科技含量足;第二这些企业的工作大多数需要的是有活力，有创造力的年轻人，这些人的教育水平高，消费能力强，对工作环境要求苛刻，天生不喜欢在封闭的办公楼上班;第三园区建筑形态一定是开放的，低密度，有建筑特色，并且是社区类的。

目前上海的市北高新区和漕河泾园区里慢慢开始出现类似的园区，深圳受制于土地指标有限，很难出现类似的院落式社区办公，北京的启迪协信总部清华科技园有类似的感觉，但容积率过高，多少给人压抑的感觉。在杭州，苏州，甚至宁波，南京，合肥等地，方升团队相信类似的项目会慢慢出现。这种趋势就好像在上海，商业地产也在慢慢摒弃大楼型的商业中心，年轻人更加喜欢去院落式的商业中心。

综合体往往分布在城市副中心，体量一般在100万方以上，涵盖商业，写字楼，住宅。项目定位如果能是服务同一个人群，也是一个小的产城融合项目，减少很多城市的交通压力。这种业态目前也是房地产类型企业布局产业地产的最主要的形态，一个方面写字楼业态可能之前商业部分都有涉及，另一方面写字楼招租在一线城市有相对成熟的市场和招商人员，团队和客户好找，最后就是房企很多会选择布局创投基金，被投企业很多也是客户的重要来源。代表项目有上海创智天地，深圳宝能科技园，星河产业的星河world，北京的国贸1期，华贸中心等。此类项目的难度往往在于对于客群的定位，有了准确的定位后，商业开发能力能否匹配人群需求也是考验房企综合能力的重要因素。

一线城市的商务园有两个趋势，要么更加偏向写字楼，看重的是物业和设施的新旧程度，项目的区位条件，以租金取胜。要么是偏向独栋办公加研发，强调的是私密性和面子。上海外环内的高品质独栋目前属于稀缺产品，受到市场追捧。深圳受制于土地面积，此类产品更是寥寥无几。一线城市由于租金回报率客观，目前已经有多家企业打通金融通道，通过引入基金全部自持园区项目，并且后期可在海外交易所发行reits。随着未来资产泡沫逐渐回落，这类强调运营能力的商务园将会脱颖而出，而具备商务园区操盘能力的优质职业经理人，势必成为各家产业园区运营商和金融机构追捧的目标。

二、三线城市商务园区往往是办公加研发或生产为主，独栋总部项目受制于客群数量有限，很难大面积复制。宁波，杭州，苏州等地囤积的大量写字楼物业，往往由于办公需求量不足而门可罗雀。类似案例包括成都天府软件园，武汉光谷，西安西咸新区，郑州郑东新区，济南等地由政府修建的大量办公物业，未来都面临着一客难寻的尴尬境地。产业园区毕竟是服务于产业的载体，规划上必须按照产业发展的步骤来，不能超前，更不能落后。

工业园区在一线城市经历了一个周期，从一线城市大多定位于三产后，很多老旧厂房都被改造成文创园区，但随着城市空心化，制造业回流，更多城市意识到不能没有二产，工业园区才出现了复苏的迹象，但是相对于一线城市的高昂工业地价，以及对于每亩税收的苛刻要求，让很多以厂房为主要产品的产业园区运营商望而却步，反倒是很多一线周边城市或者制造业扎堆的二线城市的厂房火了一把。

联东在南通的项目，去年受到环保政策影响，大量企业迁出上海，联东南通项目一期供不应求，二期未开建，就预定了一半;环北京周边项目也是受到北京项目外迁利好，销售额节节攀升。而在长沙，金科的产办项目销售额突破了5个亿，一个项目的销售额几乎相当于很多园区公司一年的收入的一半。所以还是说产业园区还是要吻合区域内的客户需求。

而对于城市更新类产业项目，政府的两个诉求非常明确，第一符合城市的调性即颜值要高，一个项目做完，如果没成为网红的打卡地，那基本就是失败的;第二要有税收，政府是面子里子都要，产业规划，产业资源导入一个都不能少。上海某区层出现超大盘项目不注册不许租办公的现象，可见政府对于税收的压力是非常之大，这些压力都会分解到产业项目中来。这也是房企布局园区的一个良好切入点。

综上所述，政府对于产业的要求越来越严格，对于土地出让，更加倾向于给到终端用户，让去年结合产业ip拿地变成了一股风，刮过就没了。而从产业端分析，很多产业已经完成了布局，再调整的空间不大，产业端留给园区的时间窗口越来越近，各个园区需要抓紧机会。无论哪一类园区，目前越来越显著的趋势是产业园区必须抓住产业客户的需求，有清晰的定位，物业的规格匹配产业客户对于细节追求，才有可能打动客户。从这个角度来说，策划总或者项目总的价值慢慢要高于公司的招商总和投拓总。

园区项目的成败基本在定位和建筑细节确定后就能决定了，所以策划总的压力会越来越大，传统园区的招商总对于某一类型客户的理解未来会是公司重要的资产，而对于客户需求没有积累的公司将很难造出合适的产品满足产业客户。在明确产品线后，产业园区公司将面临第一波真正意义上的行业竞争和洗牌。