产业地产开发难点及四大要素解析-尊龙凯时网址

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时下，不少房企涉足产业(园区)地产领域，一是在地产这个大的范畴内多元化布局;二是现在纯住宅的用地越来越少，拥有产业的加持更容易拿到地，拿到好地。但园区开发运营业务到底该怎么做，不少打算涉足，或已经涉足的房企还有点云里雾里……大家不要认为园区是蓝海，恰恰相反，园区是高阶挑战。住宅市场化程度很高，商业地产难点，产业地产更难玩儿。

一、产业地产发展的问题分析

1、融资困难

产业地产开发周期时间较长， 后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的间题。

2、缺乏特色

产业地产还处于探索阶段，多数企业本身并没有自己的特色产业集群，而是盲目的寻求产业规模，结构趋同就使得企 业与企业之间的竞争加剧。尤其在全球经一体化的大趋势下，特色的产业地产更具有竞争优势，也更容易获得政府的青眯， 缺乏特色将会在很大程度上限制企业产业地产的发展。

3、不利于可持续发展

现在的房地产企业良莠不齐，很难进行统一规范的管理，这也就导致了很多产 业地产并没有考虑商业、居住的含理配套 需求，发展太过单一，缺乏组织。而且力 了提高招商利润，门槛过低，导致产业结构混乱，尊龙凯时app的售后服务水平往往也达不到顾客的需求，不利于可持续发展。

4、风险管理体系缺失

地产行业的蒸蒸日上让房地产商高效运作，大量而离速的建设使得产品缺乏清晰含理的定位。综合国外的房地产发展经验来看，房地产泡沫终将破灭，而目前房地产的风险管理体系并不完善，风险管理在未来的地产行业里显得尤为重要，是实现企业的可持续发展的必要条件。

下面我们从选址定位、招商模式、商业模式及盈利模式四个维度来阐述我们对于二级园区开发运营业务顶层设计的认知，以供参考。

一、商业模式

选择什么样的商业模式，并没有优劣之分，只有适不适合企业自身之说。所以，商业模式的选择，一定要根据企业自身的资源禀赋、业务体系及战略规划来定。以此，每家园区运营商都会打造一套属于自己的商业模式，从而来指导园区业务的创新发展。

二、选址定位

选址定位是园区开发商所要考虑的第一步。不同类型、不同规模、不同定位的园区开发运营企业，在园区选址定位方面会大相径庭。园区落在哪里?园区的主导或核心产业是什么?这是众多园区开发商首先要做好的第一门功课。

我们可以从园区开发、区域规划、意向区域的产业基础及营商环境四个方面考虑。

1、企业战略规划。企业在不同的发展阶段，需要根据自身条件量身定制可预期的战略发展规划，以便更好的为开展后续工作指明方向。对于园区开发企业来说，切实可行的战略发展规划是指导园区选址定位的最高指令。

2、区域规划。园区开发商想要在某个区域开发园区，除了根据自身的战略发展规划之外，还要看落地区域的城市规划、产业规划等。只有自身的发展规划与落地区域的整体规划相符，那么才会有园区落地的可能性。

3、产业基础。园区落地区域的产业基础是做园区产业定位的重要依据。落地区域有什么样的产业基础以及产业基础是否雄厚，直接决定着在当地适合发展什么样的产业。产业基础除了包括基础设施和公共服务配套设施之外，更为重要的是企业发展所需要的产业链资源及其他配套资源。

4、营商环境。如果说产业基础是区域经济发展的硬实力，那么营商环境就是区域经济发展的软实力。

三、招商模式

做产业园区，首先的目标是吸引产业企业入驻，在入驻企业达到一定规模的基础上，再通过有效的运营和优质的服务，从而实现产业培育和自身盈利的双重目的。由此可见，产业招商是园区开发的目标，园区运营的前提。所以，招商模式的顶层搭建，对于二级园区开发运营商来说至关重要。

四、盈利模式

二级园区开发运营业务要实现可持续发展，就必须要规划好清晰的盈利模式。目前来看，二级园区业务最主要的盈利模式包括以下四种。

1、物业销售。这既包括园区产业物业的销售，也包括园区配套住宅、公寓、商业物业等的销售。

2、物业租赁。物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。

3、增值服务。例如金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、物业服务、财政补贴申报服务、法律服务、人资服务、财税服务、培训辅导服务、商旅服务等等。

4、产业投资。产业投资是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。