深圳产业地产面临的机遇与挑战分析-尊龙凯时网址

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《粤港澳大湾区发展规划纲要》(简称“规划纲要”)已正式发布，以国家战略的高度进一步明晰了大湾区内各个城市发展定位，在这种大背景下的深圳产业地产，也必然面临着新的机遇和挑战，如何利用好政策优势，解决掣肘问题而成功突围，是值得深思的问题。

从产业的角度来看，深圳产业地产将面临新的发展机遇

从产业的角度来看，长期以来，粤港澳大湾区各城市各具特色，发展脉络也不尽相同。以资源优化配置带动城市群整体建设的发展策略具有科学性，实现协同发展，进行资源合理配置是关键。在这个过程中，每个城市都将发掘自身优势，依靠产业互联关系，共同进步。

深圳市是全国市场化程度最高、市场体系最完备的地区之一，已经形成了一套与国际接轨的体制机制和营商环境，集聚了金融、航运、贸易、创新等湾区核心功能要素。因此，深圳可更好发挥比较优势，与湾区兄弟城市合力培育国际竞争新动能，共同打造产业发达、功能强大、开放协同、集聚外溢的一流湾区经济，促进大湾区产业链和价值链向高端延伸。在此背景下，深圳产业地产将在大湾区整体规划中迎来新的发展机遇，成为大湾区土地整体开发运营、促进产业集聚、推动产业发展的重要载体。

根据《规划纲要》的定位，深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。未来，深圳将加快以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，提升城市经济竞争力。

从科研应用的角度来看，大湾区要建设国际科技创新中心，就必须实行产学研结合

深圳与香港陆路相连，经过四十年的改革开放，深港之间由早期的“前店后厂”模式进入了合作共荣的新阶段。随着前海蛇口自贸片区、落马洲河套港深创新及科技合作区开发合作的加快推进，广深港客运专线以及莲塘口岸的全面开通，港深金融、专业服务、教育医疗等领域合作的不断深化，深港合力发展的潜能必将进一步释放，港深共建国际大都会区已成为现实可能。

香港有4所世界排名进入前100名的大学，具有较高的高等教育水平和较强的科技创新能力，而深圳2008年就获批成为全国首个创建国家创新型城市试点，2014年获批成为国家自主创新示范区，是全国首个以城市为基本单元的国家自主创新示范区。2018年深圳市全社会研发投入占gdp比重、pct国际专利申请量全国领先，国家级高新技术企业约占广东省总数的40%。以创新为特色的深圳实体经济持续快速增长，一批高科技企业更是领先全球同行。

深港科技创新产业比较好的格局就是，香港侧重搞研发和金融等服务，深圳侧重搞成果转化和产品开发，从而共同形成“科学研究—成果转化—产品开发”一条龙的区域科技产业协同创新体系。

目前深港双方正在落马洲河套地区共同推进“港深创新及科技园”建设，前景令人期待。香港在吸引国际科研机构和人才方面也有一些内地城市比不上的优势。深圳、香港在粤港澳大湾区发展框架下，积极探索，携手推进建设深港科技创新合作区，深化跨区域跨制度协同创新发展，对于丰富 “一国两制”事业新实践、加快打造国际一流湾区、支撑建设世界科技强国和形成更高层次对外开放新格局都具有特殊重大的意义。

深圳应积极作为，主动谋划：一是继续先行先试，为深化改革提供更深刻的可推广、可复制的经验与制度安排;二是充分发挥好自身经济结构优势，在带动、促进区域市场经济体制完善的同时，以“虹吸效应”和“扩散效应”继续发挥经济增长极作用。这使深圳在产业地产发展上具有先行先试、改革创新的体制机制优势。

挑战主要集中在深圳的土地资源紧缺和基础研究薄弱

在国内四大一线城市当中，面积最小的就是深圳，因此，深圳最大的困扰就是土地资源。近年来，不但深圳传统行业呈现出整体外迁的趋势，一些深圳大力扶持的行业与企业，受土地、政府服务等各种因素的影响，也开始将一些优势部门迁往外地，主要集中在家具、手机制造、led、光伏设备等对地产市场、国外市场依赖度较高的行业，也有一些民企受内地资源优势和招商引资政策吸引，主动外迁或扩张，这些企业外迁带走的产业潜力、高素质人口、经济活力的后果或许不会骤然显现，影响却更为长远。

同时，在国家科技战略布局中，北京、上海、粤港澳大湾区是三个有全球影响力的科技创新中心，而深圳正是大湾区的核心引擎。深圳位列三大科创中心，却没有位列三大科学中心。在国家布局中，已经明确的三大综合性国家科学中心设在北京、上海和合肥。因此，深圳的国家研发基础资源与产业创新中心不匹配。综合性国家科学中心，是国家创新体系建设的基础平台，有助于汇聚世界一流科学家，突破一批重大科学难题和前沿科技瓶颈，显著提升中国基础研究水平。

总结三大中心的经验，建设综合性国家科学中心主要有四个途径：打造高度集聚的重大科技基础设施，建设有国际影响力的创新型和研究型大学，汇聚培育全球顶尖科研机构和一流研究团队，组织开展多学科交叉前沿研究。

相比较，可以看出深圳的差距。深圳本土双一流大学数量为零，高等教育资源落后于北京、上海、广州等城市。此外，国家级创新载体数量偏少、能级偏低。以国家重点实验室为例，深圳仅有6家，远低于北京、上海、广州;而国家级重大科技基础设施，深圳也仅有国家超级计算深圳中心(深圳云计算中心)、深圳国家基因库、大亚湾中微子实验室等。

另外，深圳基础研究布局与投入不足。深圳基础研究战略布局无法满足产业创新快速发展的需求，在某些重要产业或优势产业方面缺乏超前部署，导致产业链“前端”薄弱，无法支撑产业快速发展。

2017年，深圳市全社会研究与试验发展经费(r&d)占gdp比重达4.13%，而基础研究经费占r&d经费比重仅为3%左右，与北京上海等城市存在较大差距。因此，深圳基础资源与产业创新不匹配，也将在很大程度上影响产业地产特别是科技创新要素的汇聚。

创新发展之路——“飞地模式”与城市更新相结合

在深圳土地稀缺的背景下，近几年呼吁深圳合并东莞、惠州的声音可谓此起彼伏。然而，深圳要合并周边的东莞、惠州“却难于上青天”。原因在于，深圳经济财政上直辖与行政上省辖之间存在着较大冲突。在深圳计划单列的情况下，将东莞和惠州并入深圳，对广东省级财政而言，无疑是少了重要的财政贡献来源，反过来也会进一步增大省级财政压力。因此，深圳向周边要发展空间几无可能。

随着《规划纲要》的落地，粤港澳大湾区不同城市的优势 和特色不同，互性定位利于整体发展，也将推动各个城市不同产业集群的出现。粤港澳大湾区也将为深圳拓展战略腹地和纵深提供了重要的平台和空间。

向东，借助厦深铁路、沿海客专，深圳将能更好地辐射带动惠州、汕尾乃至粤东地区发展;向北，通过赣深高铁，深圳与河源、粤北乃至江西的合作将更为紧密;向西，通 过深中通道、深茂铁路，深圳与中山等珠江西岸由“隔江相望”变为连为一体发展。

借粤港澳大湾区建设契机，将深圳创新、金融、航空航运、会展等要素优势与珠江西岸、粤东西北乃至泛珠三角地区的制造、资源、土地等优势充分整合，深圳作为国家中心城市的辐射引领作用必将更能充分释放和发挥。未来，只有将更多中低生产端环节转移出去，深圳自身才能腾出更多的空间发展总部经济、现代服务业等，也才能进一步突破地理空间和行政区划的束缚。

实际上，随着深圳市经济能级的持续提升，无论是“湾区经济”还是“东进战略”的提出，都是在不同区域层面上持续拓展经济腹地，谋划深圳未来经济和城市发展重点区域，实现城市有质量、内涵式发展，提升城市功能、经济功能和长远竞争力。因此，深汕合作区这块“飞地”最终划归深圳独立管辖，就是深圳事实上的东扩。也许距离深圳有点遥远，不过对于面积狭小的深圳来说，却可能成为一笔宝贵的财富，成为深圳再次腾飞的重大机遇。首先，这块“飞地”面积达到了468平方公里，相当于深圳现有面积的四分之一，比深圳最大的两个区宝安区和龙岗区的面积还要庞大，对于发展大工业或者布局重大产业项目是一个非常好的选择。

相信，深汕合作区这种“飞地模式”将在大湾区范围内得到进一步的复制推广，让深圳生产制造端产业在异地成功复制布局，进一步形成异地产业规模化聚集，为深圳产业地产开拓出新的发展思路与模式。

深圳本土产业地产应加速城市更新，引导空间资源向产业转型升级的重点方向和领域配置，实现加工制造业向研发办公新型产业、创意园区的 “空间置换”，推进罗湖、福田等中心区功能向企业总部、教育科研、金融支持服务、技术研发及文化创意等高端环节集聚，创造更加适合自身发展的模式。

来源：湾区产经公众号